Un modo alternativo e sicuro di comprare? Partecipare a un’asta

14 Apr Un modo alternativo e sicuro di comprare? Partecipare a un’asta

“A chi compra non bastano cent’occhi” recita un antico proverbio e questo è ancora più vero in periodi di crisi economica quando di solito, si rimandano gli acquisti e gli investimenti più importanti. Eppure ci possono essere delle alternative che spesso non vengono prese in considerazione e che invece forniscono diversi vantaggi e garanzie, come se – parafrasando il proverbio – si potesse contare proprio cent’occhi: si tratta delle aste pubbliche.

L’asta in effetti, rappresenta un modo alternativo di comprare qualcosa, ma anche sicuro, soprattutto quando si parla di beni immobili.

Sostanzialmente infatti, sono due le categorie in cui si dividono le aste: immobiliari e mobiliari.

L’asta è in sostanza un processo di compravendita che si realizza mediante delle offerte e si conclude con la vendita del bene, immobile o mobile che sia, aggiudicato dal migliore offerente.

Nello specifico le aste immobiliari possono essere di due tipi: giudiziarie e di dismissione del patrimonio pubblico. L’asta immobiliare giudiziaria, nel processo esecutivo o fallimentare, è una particolare forma d’asta per la vendita forzata di uno o più beni immobili di proprietà della persona o società “esecutata” che subisce l’espropriazione del bene a causa di debiti insoluti. L’asta si tiene presso il tribunale o gli studi di professionisti delegati dal giudice delle esecuzioni. E all’asta vi può partecipare qualsiasi persona fisica o giuridica a eccezione del debitore.

Chi partecipa a tali aste giudiziarie potrebbe quindi realizzare oltre a un acquisto sicuro, anche conveniente, dato che ci si può aggiudicare un immobile a un prezzo inferiore – talvolta anche molto inferiore – rispetto al suo valore commerciale stimato dal perito. Inoltre, generalmente quando un’asta va deserta, ossia quando il bene immobile non viene aggiudicato, verrà rimesso all’asta a distanza di alcuni mesi a un prezzo ridotto del 25% (percentuale prevista dalla legge, mentre per quelle su beni mobili il ribasso è del 20%).

L’asta è anche una modalità di acquisto trasparente poiché la perizia, ossia la “fotografia” dello stato e delle condizioni del bene, è sempre visionabile. Inoltre, al momento del trasferimento della proprietà il giudice delle esecuzioni ordinerà che le ipoteche e i pignoramenti siano cancellati, così che l’aggiudicatario otterrà la proprietà del bene in estrema semplificazione, libero da pesi e gravami.

Quando viene indetta un’asta, deve esserne data comunicazione. In Italia, è obbligatorio l’avviso per almeno tre giorni continuativi all’albo del tribunale presso il quale si svolge il procedimento esecutivo, ma ci sono varie possibilità, dall’inserimento sul sito del tribunale (quasi ogni tribunale ha un sito con una sezione dedicata), a manifesti da affiggere oppure pubblicità su giornali e mezzi di comunicazione.

Per lo svolgimento dell’asta è necessario che sia avvenuto il deposito delle offerte secondo le indicazioni stabilite nell’avviso. In Italia viene inoltre stabilita una cauzione che è determinata dal giudice, ma non può essere superiore al 10% e il giudice stabilisce anche la misura minima dell’offerta in aumento (es: rilancio di 200 euro, ecc…).

A differenza dell’Italia, dove tutte le aste mobiliari passano attraverso un unico IVG (istituto vendite giudiziarie) a San Marino oltre al Tribunale, le aste vengono svolte anche da Banca Centrale tramite il servizio esattoria, e riguardano i beni frutto di pignoramenti per mancati versamenti di tasse, sanzioni o imposte. In particolare nelle aste indette da Bcsm, i beni sono visionabili sul sito internet dell’Istituto che è stato rinnovato (www.bcsm.sm). Inoltre è stato di recente emesso un bando proprio per una nuova sede del servizio esattoria comprensivo degli spazi per magazzino dove potranno essere conservati i beni pignorati e presso il quale sarà possibile visionarli.

Tornando alle differenze tra Italia e San Marino, va tenuto presente che sul Titano non è presente la figura del delegato alla vendita per le esecuzioni immobiliari per le procedure di competenza del tribunale anche se la nuova legge notarile, entrata in vigore a inizio anno, stabilisce che il Notaio sia competente a procedere, in seguito a delegazione dell’autorità giudiziaria, all’espletamento di aste giudiziarie.

Un aggiornamento della normativa quindi, che prevedesse una semplificazione delle procedure, potrebbe portare un miglioramento e una ottimizzazione sia dei tempi che dei costi delle aste.