Una casa di proprietà: sogno o incubo?

10 Mar Una casa di proprietà: sogno o incubo?

Abitare in una casa che sia la propria è un po’ il sogno di tutti reso possibile spesso attraverso l’accensione di un mutuo. Ma il sogno può rischiare anche di diventare un incubo e per questo bisogna prestare sempre molta attenzione all’individuazione della formula migliore, che può variare a seconda di diverse condizioni, ma non vanno ignorate neppure le clausole che il mutuo prevede anche in merito ad una eventuale rinegoziazione o estinzione anticipata o trasferimento ad altro soggetto erogante.

I costi fiscali per le persone fisiche relativi alla stipula di un mutuo bancario ipotecario a San Marino sono pari allo 0,3% sulla somma finanziata oltre allo 0,5% sulla somma per la quale viene iscritta l’ipoteca,  acui vanno aggiunti valori bollati e spese notarili. In Italia viene applicata invece una imposta sostitutiva in misura dello 0,25% sulla somma finanziata (2% per la seconda casa) con esenzione da imposte di bollo, oltre a 35 euro di tassa ipotecaria e spese notarili.

A causa delle crisi economica, ma non solo, si sente però sempre più spesso di famiglie che non riescono a pagare le rate del mutuo o che intendano rinegoziare condizioni più vantaggiose o sostenibili.

In Italia questa possibilità è molto varia e consente di negoziare nuove condizioni con la banca, di cambiare banca o di ridurre totalmente o parzialmente il capitale residuo grazie all’estinzione anticipata.

Le strade del risparmio consentono in sostanza di rinegoziarlo oppure di sostituirlo con un altro mutuo estinguendo quello in corso. Un’altra strada è poi quella della surroga, cioè trasferire il mutuo attuale a un’altra banca che offra un tasso più conveniente o condizioni più favorevoli.

In Italia a seconda quindi che si scelga la rinegoziazione, la sostituzione o la surroga cambiano le procedure e i costi.

Nel caso della rinegoziazione bisogna rivolgersi all’operatore con cui si è stipulato il mutuo, e per rinegoziarlo basta una scrittura privata senza bisogno dell’intervento del notaio. Non ha costi e la modifica può riguardare la durata, il tipo di tasso e lo spread.

Nel caso della sostituzione, si dovrà cambiare l’operatore che eroga il mutuo, quindi serve un atto pubblico davanti ad un notaio. Il nuovo contratto potrà prevedere una diversa durata, un diverso spread, tipo di tasso e capitale. Come costi, può comportare una penale di estinzione del vecchio mutuo (se stipulato prima dell’entrata in vigore del decreto Bersani del febbraio 2007), l’imposta sostitutiva sul nuovo mutuo, la cancellazione e iscrizione dell’ipoteca, le spese per l’istruttoria e la perizia e il costo dell’atto di mutuo.

Infine nel caso della surroga, si cambia operatore e serve sempre un atto pubblico a spese del nuovo operatore. Si possono modificare durata, spread e tipo di tasso ma non il capitale che deve essere uguale al capitale residuo. In questo caso i costi sono relativi alla sola tassa ipotecaria (35 euro).

A San Marino invece, l’estinzione anticipata del mutuo di norma non è esente dal pagamento di penali o imposte.

Nello specifico, gli istituti di credito applicano penali di estinzione anticipata solitamente del 2% del debito residuo. Sono inoltre da sostenere spese di conservatoria, pari allo 0,3% sul valore dell’ipoteca da cancellare, più 70 euro di spese fisse oltre a valori bollati e spese notarili per la stipula dell’atto.

Nel caso di trasferimento (surroga) del mutuo ad altri istituti di credito i costi di conservatoria sono pari allo 0,5% del debito residuo più 70 euro di spese fisse, oltre ai valori bollati e spese notarili.

Nel caso della sola rinegoziazione i costi riguardano le spese di registrazione (70 euro) e notarili.

Sarebbe auspicabile che anche a San Marino il legislatore intervenisse come avvenuto in Italia per favorire la trasferibilità dei mutui e consentire anche un minor costo per i mutuatari nel restituire i finanziamenti ricevuti.

Invero sul Titano esiste la possibilità di accedere al mutuo prima casa dello Stato in forza del quale vengono erogati fino a 103mila euro aumentabili fino ad un 30% in caso di giovani coppie sposate (entrambi devono avere meno di 35 anni) restituibili al massimo in 30 anni con contribuito in interessi passivi a carico dello Stato nella misura del 65% a fondo perduto. Condizioni che comportano inoltre diversi benefici a livello fiscale e di dichiarazione dei redditi.